Wallet (wallet) wrote,
Wallet
wallet

Ипотека Vs. Аренда

Я пишу много постов с целью промотивировать моих читателей заняться финансовыми вложениями. Я уже привел множество статистики, статей и разных ссылок. И буду продолжать это дело)

Так вот мне пришла в голову идея показывать пользу и выгоду от вложений под разными углами жизненных ситуаций.
Сегодня мы попытаемся дать на очень насущный вопрос для россиян «Ипотека или Аренда?».


Сначала мы проверим, что было выгоднее на исторических данных и попытаемся заглянуть в будущее.
Я начну с реального своего примера: родители купили мне с сестрой квартиру в мае 2007 года. Чуть позже: в сентябре я переехал в СПБ.
Вот с начала июня и начнем все расчеты, как будто я переехал без помощи родителей, и передо мной встал выбор – снимать квартиру или ипотека.

Исходные данные таковы:
двухкомнатная квартира берется в ипотеку в июне 2007 года на 9 лет. (По текущий момент)
Ставка ипотеки согласно на 01.04.2007 согласно данным ЦБ была 13,8%
Первоначальный взнос 33%. (Взял бы у родителей)
Двухкомнатная квартира площадью 60 м2. Стоимость одного метра 11/06/2017 – 71 800.0 руб. , а 17/06/2016 уже 103 643.1 руб. или в 1,44 раза дороже!

Таким образом, в 2007 квартира стоила 4 308 000 руб., а в 2016 – 6 218 586 руб. Это цена на вторичке, которые чуть дороже первички. Но хочу сказать, что ровно по этой цене (4,3 млн.) мы покупали первичку без отделки! Правда не на окраине, а в хорошем месте. Но далеко не центр.

Данных по ценам на аренду нет. Поэтому возьмем в % соотношении от стоимости  квартиры. Так сейчас квартира студия на окраине СПб стоимостью 3,6 млн.руб. сдается за 19.000 рублей. Это получается 6,3% годовых.

Наглядно, цены на недвижимость в СПБ под данным bn.ru
Ипотечные платежи рассчитать довольно просто, просто используйте любой ипотечный калькулятор, например, здесь.

После внесения данных, получаем следующее:
Ежемесячный аннуитетный платеж 46 808 руб.,
Первоначальный взнос – 1 421 640 руб.
Сумма кредита - 2 886 360,00 руб.
Переплата по кредиту - 2  168 861,50 руб.
Итого по кредиту – 5 055 221,5 руб.
Прибавим еще первоначальный взнос и получаем итоговую стоимость квартиры – 6 476 861,5 руб. Это всего лишь на 4% или больше на 258 275,5 руб., чем текущая стоимость квартиры. Т.е. не сильно переплатили по кредиту, но внесли 33% изначально.


Теперь, расчеты будут посложнее.
Стратегия вложений следующая 40% акций – индексный фонд, 30% облигации (фонд Илья Муромец) и 30% золото (цены ЦБ).
Первоначальный капитал – 1 421 640 руб.
Довношу ежегодно (не ежемесячно) разницу между платежами по ипотеке и арендной платой.
Теперь получаем расчеты:

Как видим, доходность акций всего 1,66% и риск 23,04% в то время как золото показало 21,28% и риск 17,94%. Облигации с показателями 9,02% и 13,6% находятся в золотой середине.
Портфель показал очень хорошую доходность 20,04% и самый низкий риск -13,04%.

Итоговая стоимость портфеля составила 6 295 861,71 руб. или хватает ровно на квартиру. Переплата по кредиту составила 180 999,79 руб., что по результатам с портфелем почти одинаково.
Среднегодовой рост стоимости недвижимости за 9 лет составил 6,28%, а портфеля 20,04% или в 3 раза больше.
Так что за это время особой разницы между инвестированием и ипотекой не было, но зато я мог бы спокойно инвестировать, а не быть под напряжением.

Можно было значительно повысить доходность, если снимать студию небольшую все это время, платить аренду в 1,5 раза меньше, а разницу инвестировать.
Тогда вместо 1,954 млн.руб. инвестированных, я бы довнес 3,5 млн.руб., а портфель бы равнялся уже 8,6 млн.руб. или «лишние» два миллиона.

Я уже не говорю о том, что аренда намного более гибкая в местоположении, нежели, чем своя квартира. Вы можете менять работу спокойно и выбирать новую снимаемую квартиру ближе к работе, в то время как со своей квартирой так не поступишь. Это один из плюсов.

Второй и очень важный на мой взгляд из плюсов в том, что ипотека берется на 15-20 лет (не в этом случае, а вообще). За это время в России будет 2-3 кризиса. Ежемесячные платежи по ипотеке в основном в 2 раза больше, чем аренда. В кризис можно лишиться работы на какое-то время, но ипотеку платить надо.  А если у вас нет запаса, то эта ситуация становится опасной – штрафы, пени, нервотрепка и возможность  лишиться квартиры или всех потраченных денег, если не платить полгода. В то время как платежи по аренде меньше, это раз, и Вас никто не заставляет откладывать на инвестиции, Вы можете забыть про них на какое-то время до лучших времен. Это гораздо легче реализовать.

Также есть риск не угнаться и не успеть за ростом стоимости недвижимости (если вкладываться в депозит).
При расчетах не включены дополнительные платежи при ипотеке – страхование жизни и трудоспособности владельца и прочие хитрости.

Некоторые читатели, которые любят найти изъян в любых расчетах и предлагают варианты строящегося жилья по цене в 2 раза ниже, чем готовое.

Но, я не рассматриваю этот вариант, т.к. можно попасть очень хорошо и стать пикетчиков или кинутым дольщиком. За 7 лет в Санкт-Петербурге видел многое и с готовым жильем натерпелся многого, а недостроенная и несданная элитка с однокомнатной квартирой за 4,5 млн. руб. стоит рядом – 6 брошенных домов. Так что для меня вариант «лучше синица в руках, чем журавль в небе».

Внимательный читатель может заметить, что мы не учли комиссии при покупке и ребалансировке паев, акций и ОМС.

НО!
Мы также не учитывали, что разницу между ипотечными платежами и арендой я мог положить в банк под %, а также не учли дивиденды по акциям. Так что эти «упущения» с лихвой компенсируют комиссии.

Мы рассмотрели случай, когда надо было рискнуть! Не слушать никого, жить семьей в однушке, копить, ждать и надеяться. И не просто копить, а еще и вкладывать в акции (!), облигации, в то время как все вокруг тебе крутят у виска и смотрят как ненормального, который вложился в акции. Особенно, в кризис, когда акции падали, друзья, наверное, много шуток по этому поводу отпустили.

Гораздо, надежнее ни о чем не думать, просто быть рабом и платить ипотеку и жить в СВОЕМ маленьком уголку, но СВОЕМ, а не чужом и вкладываться в провальное дело… По словам любителей ипотеки.

На такое способны единицы. А что насчет текущего момента?

Читайте в следующем посту.

Tags: Ипотека, Личные финансы, Недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “Личные финансы” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 21 comments