Wallet (wallet) wrote,
Wallet
wallet

О Бесполезности Советов… Часть 2


Сегодня продолжаем тему бесполезных советов, и разговор пойдет о квадратных метрах. Об этом вечном вопросе.

Свою позицию или «экономическую теорию покупки квартиры» я выразил в посту «Когда купить себе угол? Нестандартный ответ» http://ec-analysis.livejournal.com/57345.html


Сейчас цены на недвижимость находятся на пике, и я не вижу факторов, из-за которых она и далее будет расти согласно газетным заголовкам. Если года через 2, если недвижимость упадет на 20 и более %, а мои активы подрастут, то я смогу на часть из них, улучшить свои жилищные условия.

Вот такая позиция: кризисы случаются, и тогда цены падают. А в России они случаются часто. Для меня легче копить в инструментах, которые растут даже в кризис и покупать, когда цены падают.
Так, например, в долларах (я в них коплю на квартиру) цены стали для меня доступнее в 2 раза.
Подожду еще годика, пока еще в 2 раза доступнее станет)
Я могу подождать и покопить 4 года, другие нет!

Им проще взять ипотеку на 15-25 лет, причем заплатят фактически за 2, а то и за 3 квартиры из-за %.
Кому как легче… Зато во втором случае всё стабильно и определенно, ни копейки больше, ни меньше, а в первом неясны сроки и много неопределенности.
Я готов к неопределенности и ждать на берегу реки пока квартира сама приплывет ко мне в руки))


Помимо прочего, один мой читатель просить разобрать пост «главного экономиста» ФрицМоргена про недвижимость. http://fritzmorgen.livejournal.com/910356.html

Первое ставки сейчас приемлемые, но через год будут ниже:

«Сбербанк» собирается понизить в 2017 году ставки по ипотеке до 11% годовых. Собственно, у него и сейчас ставка не особо выше, примерно 12-14%.

Но цены поднимутся в цене из-за снижения процентной ставки:

Почему президент полагает, что квартиры поднимутся в цене?
Потому что это закон рынка — уменьшение ставок по ипотеке влечёт за собой увеличение стоимости квартир. Попытаюсь «на пальцах» объяснить механику этого процесса.


И дальше на «пальцах» он рассказывает, почему поднимутся цены…

Если вы покупаете в ипотеку своё первое жильё, тут всё ясно — момент весьма подходящий. Как бы сладко ни выглядели расчёты мотыльков, привыкших жить одним днём в арендованном жилье, всё же квартира в собственности — это совершенно иная степень комфорта, финансовой надёжности и самоощущения.

Т.е. совет однозначно брать, несмотря ни на какие расчеты «мотыльков».

А расчеты простые:

Сейчас квартира на окраине города студия 25 квадратов стоит 3,1-3,3 миллиона рублей. То ипотека на 3 млн.руб. (Посчитаем, что 100-300 тысяч первый взнос) под 14% на 15 лет будет иметь следующий вид:
Ежемесячный платеж - 39 952 руб., переплата по кредиту - 4 190 093 руб. или 139,6% от суммы кредита и Выплаты за весь срок кредита - 7 190 093 руб.
И это без дополнительных комиссий и страховок!

А что будет, если взять кредит в 2017 году под 11%?
Ежемесячный платеж - 34 098 руб., переплата по кредиту - 3 136 957 руб.. или 104,5% от суммы кредита и Выплаты за весь срок кредита - 6 136 957 руб.
Разница с первым вариантом в 1 053 126 руб. за год! Даже если учесть, что Вы снимаете туже квартиру за 20.000 руб. в месяц, то сэкономленная разница составит 813 126 руб.
Согласитесь, это существенная разница или 25% от стоимости квартиры.

Но нет, расчеты «мотыльков» неверны и цены будут расти!

Но уже в следующем абзаце его повествования начинается ровно обратное вышесказанному:

Если вы расширяетесь, чтобы переехать, скажем, из двушки в трёшку, я бы призадумался. Мировой кризис никто не отменял, а ипотека — это как ни крути, но всё же риск. Рисковать большими деньгами ради комфорта — сомнительная идея. Есть шанс крепко проиграть.

Наконец, если вы хотите прикупить себе дополнительную квартиру, чтобы сдавать её и иметь таким образом прибавку к пенсии, стоит внимательно пересчитать свои предполагаемые доходы. Брать на такую операцию ипотеку, которая будет отбирать у вас ползарплаты, наверное, неразумно. Кризис, повторюсь, уже стучится во все двери, никто не знает, что будет через год. Однако если на ипотеку будет уходить только 10-15% от ваших доходов, тогда, пожалуй, можно уже и задуматься о приобретении дополнительных метров.

5. Вкладываться в недвижимость с целью продать её потом дороже — это азартная игра. Вкладываться в недвижимость в ипотеку — это азартная игра на кредитные деньги. Занимайтесь этим на свой страх и риск, будьте готовы сильно проиграть. Я вас предупредил.


Что это за х…? Полный бред какой-то!
То есть для тех кто берет ипотеку на основное жилье, они не рискуют? Для них кризиса не будет? Индульгенция у никакая-то есть?

А для тех кто хочет улучшить свои условия, то это риск? Чем отличается риск мой – взять однокомнатную квартиру в ипотеку и риск семьи из 4-х человек, которые хотят переехать из однушки в двушку?

У них рисков больше, иждивенцев больше. А платить банку надо.
Вот пример, прямо вчера в моей компании: сократили должность заместителя генерального директора в филиале. И это человек, который поднял весь филиал с 0, всё создал здесь, на нем всё держалось. Но новому корейскому руководству всё равно или иди начальником отдела или пока. Он ушел, чтобы не портить свою трудовую. А у него ипотечный кредит с выплатой около 45 000 рублей в месяц и двое детей, родившихся в августе этого года.

Что рисков у него меньше, чем у других? А кто будет оплачивать кредит? У нас уже 2 волны сокращений прошло, но его не должны трогать были, или в последнюю очередь. Нет, давай до свидания.
Впрочем, такая же участь ждет весь филиал в ближайшие полгода. И что рисков никаких нет? Мне ипотеку брать?

Далее, вообще весело, «если вы хотите прикупить себе дополнительную квартиру, чтобы сдавать её и иметь таким образом прибавку к пенсии, стоит внимательно пересчитать свои предполагаемые доходы. Брать на такую операцию ипотеку, которая будет отбирать у вас ползарплаты, наверное, неразумно.»

Это как так? Наоборот, это наименее вредный способ вложения денег из всех указанных. Сдавать квартиру и получать 20.000 рублей, а платить ипотеку 39.952 руб.
Т.е. быть в минусе на 19 952 рубля, а не 39.952 рубля при простой ипотеке. Растяните ипотеку на 30 лет и сравняйте платежи по ипотеке со доходами от сдачи. Если сможете выплатите сумму раньше, если нет, то ничего не потеряете. Сдать в большом городе всегда можно. Мы оба говорим по Санкт-Петербург, так что любые сравнения корректны.

И далее совет на десерт: «5. Вкладываться в недвижимость с целью продать её потом дороже — это азартная игра. Вкладываться в недвижимость в ипотеку — это азартная игра на кредитные деньги. Занимайтесь этим на свой страх и риск, будьте готовы сильно проиграть. Я вас предупредил.»

Цены же должны расти, так как ставку будут снижать, тогда почему вкладываться в недвижимость это азартная игра? Вкладываться в ипотеку на кредитные деньги – это азартная игра?
А брать ипотеку – это не азартная игра?
Он предупредил, что ипотека – азаратная игра, заниматься ей надо на свой страх и риск, но вы ее, конечно же, берите…
Супер советы, ничего не скажешь. А главное, НЕ противоречивые один другому..

Почему он дает такие советы? Да, потому что это не его советы, нужно отработать новость:

По словам президента Владимира Путина, дальнейшего снижения процентных ставок ждать не стоит, так как «инфляционные процессы развиваются». В свою очередь, глава Сбербанка Герман Греф предсказал подорожание жилья

Подробнее на РБК: http://www.rbc.ru/finances/04/08/2016/57a337869a79479af82381d2

А тем временем в Санкт-Петербурге:

Просроченная задолженность по ипотеке в Санкт-Петербурге за год выросла на 37,7%.

Такие данные приводит коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Хотя доля «просрочки» в общем объеме выданных ипотечных кредитов невелика, рост объема задолженности — опасный симптом как для строителей, так и для банкиров.
Хотя доля «просрочки» в общем объеме выданных кредитов в Петербурге относительно невелика, сам по себе рост объема долга — тревожная для рынка тенденция, говорил ранее генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. «Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в Петербурге невелика и динамика роста не критична — за первое полугодие текущего года 1,02% (в 1 полугодии 2015 года – 0,92%), мы уже наблюдаем на петербургском рынке двукратное увеличение количества «залоговых» квартир», — прокомментировал ситуацию М. Ельцов.

На рекламном щите


Неоправданно высокий спрос на жилье, который в том числе приводит к росту задолженности по ипотеке, подогревают сами участники строительного рынка, полагает управляющий партнер КБ ВиПС, экс-глава комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко. Со ссылкой на данные Сбербанка он отметил, что по готовности приобретать жилье петербуржцы занимают первое место в России, с большим отрывом опережая даже такие «состоятельные» регионы, как Москва и Подмосковье.

«Чем это объяснить? — задается вопросом эксперт. — Думаю, ответ — на рекламных щитах, где мы видим призывы застройщиков: давай, гони, покупай. Это означает, что люди, не имея финансовых возможностей, не имея потребности, вкладывались в покупку недвижимости, и сейчас просто не способны обслуживать свои финансовые обязательства».

Характерно, что продвижением ипотечного продукта с недавнего времени стали заниматься и представители высшего руководства страны. В начале августа 2016 года президент Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф призвали россиян активнее вкладываться в недвижимость, дав понять, что на сегодня это лучший способ сохранить сбережения. «Государство усиленно поддерживает строительный рынок, — прокомментировал это заявление М. Ельцов. — Это может создавать у определенной части населения иллюзию того, что государство не только субсидирует ипотеку, но и будет помогать платить».


Подробнее на РБК: http://www.rbc.ru/spb_sz/19/08/2016/57b6d7009a79470e9fe56b18?from=main


Но, есть и успешные случаи ипотеки:

Мои друзья ипотеку в рублях, а получают доходы в валюте (кто уехал на запад работать, кто моряк) и поэтому им нет смысла закрывать ипотеку, т.к. ежемесячные платежи становятся для них всё меньше в % от дохода.

Так что, никаких советов давать не буду. Каждый решает сам для себя все финансовые вопросы, и перекладывать свою ответственность на других не должен.

Но квартирный вопрос стоит обдумать 10 раз, т.к. подписываетесь в долговую яму на очень долгий срок. Можно сказать до пенсии…

Tags: Грамотность, Кризис на пороге, Личные финансы, Мифы, Недвижимость, Россияне, Спекуляции, ФрицМорген
Subscribe

Posts from This Journal “Недвижимость” Tag

  • Про "Рост" Цен на Недвижимость

    Как правило, когда на рынке царит ажиотажный спрос на какой-либо товар, производитель или продавец особо не пускает рекламу своего товара. Зачем?…

  • Недвижимость: покупка или аренда?

    Тема недвижимости актуальна для большинства населения, в том числе для меня и моих друзей. Но наши подходы отличаются. Несмотря на то, что многие…

  • Это не Пузырь, Просто Дорого

    В понедельник мы рассмотрели пузырь недвижимости в Китае, который должен лопнуть. А что проблемы сейчас только у Китая? Давайте посмотрим и на…

  • Самый Большой Пузырь в Истории

    « Пузырь на китайском рынке недвижимости – самый большой пузырь в истории» - это не мои слова, а самого богатого человека в…

  • Надежная Недвижимость

    В России по причине финансовой неграмотности населения есть 2 варианта вложений денег: депозиты или недвижимость. Это просто статистика и…

  • Когда купить себе угол? Нестандартный ответ

    Недавно я написал пару постов про недвижимость «Ипотека vs. Аренда» Эта тема - квартирный вопрос (который испортил москвичей…

  • Ипотека Vs. Аренда. Часть 2

    Часть 1. Сегодня вопрос не что было, а что будет: брать сейчас или нет ипотеку? Не вижу смысла проводить такие расчеты самому, если такие…

  • Ипотека Vs. Аренда

    Я пишу много постов с целью промотивировать моих читателей заняться финансовыми вложениями. Я уже привел множество статистики, статей и разных…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 21 comments